O segmento de escritórios comerciais de alto padrão vive um momento de acomodação. A tomada de decisão de alugar novos espaços por parte das empresas está mais lenta, num ambiente de aumento da oferta de áreas com a entrega de novos empreendimentos. Pré-locações perdem força, e a sinalização é que, em São Paulo, maior mercado imobiliário do país, os preços começaram a se estabilizar.

 

"Os processos internos das multinacionais de aprovação de locação de áreas estão mais lentos", conta o presidente da Colliers International Brasil, Ricardo Betancourt. Num cenário internacional de aumento de insegurança, multinacionais tendem a levar mais tempo para avaliar a "real necessidade" das filiais por novas áreas e para conceder aprovações, conforme o diretor de locação da CBRE, Adriano Sartori.

 

De maneira menos acentuada, essa redução da velocidade para fechar locações também ocorre nas empresas locais. Com a desaceleração do crescimento econômico, a busca de novas áreas tem sido pautada mais pela qualidade dos edifícios do que do crescimento orgânico das empresas, segundo Betancourt.

 

O ritmo desacelerou também porque potenciais ocupantes têm mais ofertas de prédios prontos para avaliar, por causa do novo estoque que está entrando no mercado. O diretor da CBRE compara que, em vez de um ou dois prédios, as empresas passaram a analisar cinco ou seis empreendimentos. "Hoje, as empresas estão locando espaços porque precisam e não pela impressão de que podem faltar áreas. É uma decisão mais madura", avalia o diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela Commercial Properties (CCP), Dani Ajbeszyc.

 

De acordo com o diretor de locação da Jones Lang LaSalle, André Costa, o ritmo de pré-locações das grandes lajes corporativas diminuiu no primeiro trimestre, e essa queda se acentuou no segundo trimestre.

 

"No segundo semestre do ano passado, 70% do estoque já tinha sido locado antes de ficar pronto. Do estoque entregue no primeiro semestre de 2012, aproximadamente 30% foi pré-locado", compara a diretora de serviços corporativos da Herzog, Simone Santos, ponderando que o volume de entrega foi maior na primeira metade de 2012.

 

Até o momento, a pré-locação do Tower Bridge, projeto da Tishman Speyer do Brasil que está sendo erguido na Marginal Pinheiros, em São Paulo, com previsão de entrega em setembro, corresponde a 30% do total. "Nossa expectativa é entregar o empreendimento com 60% a 70% de locação", diz o presidente da empresa, Daniel Cherman. A incorporadora trabalha com a expectativa de locação de seus empreendimentos em 12 meses - seis antes e seis depois da entrega.

 

Sartori, da CBRE, destaca que pré-locações ocorrem quando existe falta de oferta. Ainda assim, segundo ele, do estoque de 500 mil m2 previsto para São Paulo, no acumulado de 2012, 40% foi prélocado em 2011 ou no começo do ano. A procura por pré-locações ocorre, principalmente, no caso de lajes acima de 1,5 mil m2, conforme Sartori.

 

Outro desestímulo às pré-locações é o processo de acomodação dos preços, conforme o representante da Jones Lang. "Na minha opinião, estamos no topo do ciclo imobiliário", afirma Betancourt, da Colliers, se referindo ao período de meados do ano passado até agora.

 

"Os preços estão se mantendo [no mesmo patamar]. A falta de valorização não significa sinal de alerta, mas demonstra que o valor está mais equilibrado", diz a executiva da Herzog. Cherman, da Tishman, ressalta que, no segundo trimestre, os preços de locação se estabilizaram em relação ao primeiro trimestre, porém continuaram pressionados. "Os preços fechados estão próximos dos valores pedidos", afirma Cherman.

 

Na avaliação da diretora-executiva de Locações no Brasil da Cushman&Wakefield, Marina Cury, os preços de locação estão "mais estáveis" e já atingiram os picos, mas existe espaço para renegociações de valores em contratos cujos preços estão defasados. Ajbeszyc, da CCP, por exemplo, conta que a companhia tem conseguido atualizar para o patamar de mercado as revisionais dos contratos de aluguel.

 

No fim de 2009, quando os efeitos do acirramento da crise financeira internacional de 2008 sobre a demanda por escritórios comerciais foram reduzidos, teve início a trajetória de alta dos preços de aluguel do segmento. "Em 2008, houve uma paralisia total. Agora, as empresas estão se planejando para tomar decisões", conta Cherman.

Diante de menor perspectiva de novas altas de preços, a corrida das empresas para alugar escritórios comerciais desacelerou. O movimento é semelhante ao que já vem ocorrendo na decisão de compra de imóveis do segmento residencial.

 

A combinação de expansão da oferta e redução da velocidade de fechamento de contratos resulta no aumento do volume de áreas vagas. Conforme dados da Jones Lang, a vacância das regiões pesquisadas em São Paulo, incluindo Alphaville, em Barueri, que era de 8,85% no fim de 2011, chegou a 11,9% no primeiro trimestre e deve encerrar o ano de 2012 em 13%.

 

De acordo com a Herzog, a taxa de vacância aumentou de 7% no fim de 2011 para 11% no primeiro semestre de 2012 em São Paulo. Os dados incluem Alphaville. Nos cálculos da Cushman, a taxa média de vacância de escritórios classe A, em São Paulo, incluindo Alphaville, no primeiro trimestre, era de 13,9%, ante 11,5% no quarto trimestre do ano passado. Conforme a Cushman, 20% do novo estoque previsto para 2012 foi entregue no primeiro trimestre do ano. Betancourt, da Colliers, também espera que a vacância tenha crescido no segundo trimestre.